原创北京审判01-12 08:08

摘要: 编者按:北京市第二中级人民法院民二庭课题组结合审判实践,对物业服务合同纠纷案件中的常见问题进行了系统梳理和总


编者按:北京市第二中级人民法院民二庭课题组结合审判实践,对物业服务合同纠纷案件中的常见问题进行了系统梳理和总结。对物业服务合同的效力认定、前期物业服务合同的相关法律问题、业主委员会法律地位的认定、物业服务费用标准的认定、物业服务合同终止时交接相关问题、追索物业费诉讼时效的认定等六个法律适用问题进行了分析,并提出建议。现予以转发,供交流参考。

 

一、物业服务合同效力的认定


物业服务合同的效力问题是处理物业服务合同纠纷的前置性问题,是法院依法应当主动审查的内容。审判实践中,业主作为拒交物业费的抗辩,多有对合同效力提出异议,主张合同无效或者应当被撤销。除了合同法规定的合同无效、可撤销等法定事由外,在物业服务合同纠纷中提出的主要事由有以下几种:


(一)建设单位选聘物业服务企业程序违法的问题


根据《物业管理条例》,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。


对于建设单位以协议方式直接选聘物业企业,但未能提供政府主管部门批准文件的,物业服务合同是否有效存在争议。


一种观点认为:建设单位未按照规定进行招投标而是直接采用协议方式选聘物业服务企业的,必须经相关部门批准,不得擅自进行。该规定应当属于强制性规范,因此签订的物业服务合同应当认定无效。另一种观点认为,《物业管理条例》并未明确规定建设单位未按规定招投标而是采用协议方式选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同无效,该规定并非效力性强制性规范,前期物业服务合同并不因此当然无效。业主可就建设单位的违法行为向相关行政管理部门反应,由相关行政管理部门作出行政处理。课题组倾向于后一种观点。


(二)建设单位在房屋销售后、业主大会成立之前自行选聘物业服务企业的问题


根据《城市新建住宅小区管理办法》和《北京市物业管理办法》的规定,房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。该物业管理合同应当在房屋买卖合同中予以明示。未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。


建设单位承担前期物业服务责任,从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。[1]在审判实践中,建设单位在房屋销售后、业主大会成立之前自行选聘物业服务企业并签订物业服务合同的现象多有存在,对该类合同在性质上是否属于对业主具有法律效力的前期物业合同,尚没有明确的法律规定。建设单位在房屋销售前有权选聘物业服务企业,在房屋销售后包括交付业主之后则无权再进行选聘物业服务企业的活动。在房屋销售后、业主大会成立之前,应当由街道办事处、乡镇政府协助业主完成物业服务企业的选聘工作。建设单位如果在房屋销售后再次选聘物业服务企业,则物业服务合同条款无法在房屋买卖合同中予以体现,不属于“买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容”的情况,建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同包括收费标准等重要条款的约定对业主并不具有当然的约束力。


(三)业主委员会签约程序违法的审查问题


对于业主拒交物业费而以否认业主委员会对外签订的物业服务合同为由的,法院是否应当对该合同效力进行审查,课题组认为,法院应当进行审查。如果物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同是真实的,业主没有其他相反证据予以否认,或者业主委员会作为案外人仅仅出具说明表示该物业服务合同没有经过业主大会通过或没有经过业主委员会委员的签字认可,法院应当对于合同效力的异议不予采纳。


如果业主委员会或者业主提交了一定的证据证明物业服务合同效力确实存在重大瑕疵,很有可能被认定为无效合同,且合同效力状态对于案件处理结果有直接影响的,考虑到物业服务合同的一方当事人一般多为业主委员会,不是业主物业费诉讼案件的当事人,法院可以释明业主或者建议业主委员会另案诉讼确认物业服务合同的效力,给付物业费的诉讼应当中止审理,也可以追加业主委员会作为无独立请求的第三人参加诉讼,进行实质审查。


二、前期物业服务合同相关法律问题


在房屋建成初期、房屋销售过程中或者其后的相当一段时期内,符合法律规定的业主大会和业主委员会可能无法及时成立,不能按照法律规定的程序选出合适的物业服务企业。因此,法律规定了这段前期物业服务期间。《物业管理条例》对建设单位选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同问题进行了相关规定。建设单位销售房屋时,应当向业主明示前期物业服务合同,在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。审判实践中关于前期物业服务合同需要注意的问题有:


(一)前期物业服务合同的期限受到一定限制,期限截至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时。


(二)前期物业服务合同对业主具有约束力。虽然业主在形式上并不是签订合同的当事人之一,但由建设单位出面签订的物业服务合同,实际上属于为第三人即全体业主订立的合同。业主享有合同权利,承担合同义务。


(三)适用于普通物业服务合同效力的认定规则同样适用于前期物业服务合同。前期物业服务合同在性质上也属于物业服务合同,如果出现物业服务企业将全部物业服务业务一并委托给他人的,或者前期物业服务合同中存在法律规定中免责、加重一方当事人责任或者排除限制当事人主要权利的,当事人主张要求确认委托合同无效、要求确认物业服务合同中部分相关条款无效的,人民法院都应当受理并支持。[2]


(四)前期物业服务合同履行期限届满后,因未召开业主大会,或者业主委员会未另行委托物业服务企业,双方未重新签订物业服务合同的,前期物业服务企业继续提供物业服务,应当视为一方以自己的行为实际履行了合同的主要义务且对方接受的情况,双方成立事实上的物业服务合同关系,应当按照原物业服务合同约定的内容确定合同的权利义务。


三、业主委员会法律地位的认定


对于业主委员会作为独立的民事诉讼主体的法律地位问题,现行立法予以了肯定。[3]业主委员会可以以原告身份提起与物业服务行为密切相关的、涉及业主共同利益的诉讼。[4]业主委员会并无自身独立的利益,其代表的是全体业主的共同利益,业主委员会从事民事活动的法律后果归于全体业主。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益、受侵害的业主请求人民法院予以撤销的,业主委员会也可以作被告。[5]但业主委员会不是《民法通则》规定的自然人、法人。业主委员会自选举之日产生,虽然应予备案,但不需要经过登记或者批准程序,因此也不是社会团体法人。[6]有观点认为,业主委员会属于“其他组织”,业主委员会合法成立后,其主任、副主任、委员等构成了业主委员会的组织机构,且业主委员会具备一定的办公经费和办公场所,可以认定为“具备一定的财产”。


民事诉讼法学理论上的当事人,一般是指因民事权利义务关系发生纠纷,以自己的名义进行诉讼,案件审理结果与其具有直接的或者法律上的利害关系,并受法院裁判拘束的人。[7]除当事人本人外,在少数情况下,法律也允许非实体权利义务主体成为当事人,主要包括清算组织、失踪人的财产代管人、为保护死者名誉而提起诉讼的死者近亲属、遗产管理人、遗嘱执行人等。这些人参加诉讼并非是由于其本人的民事权益发生纠纷,而是因为依据法律规定对他人的民事权益负有照管、保护的职责,案件审理结果虽然与其没有直接的利害关系,但是存在法律上的利害关系,他们参加民事诉讼的目的是保护他人的民事权益。因此,业主的共同利益受到侵害时,相较于业主可以分别以自己的名义起诉,由业主委员会依法代表全体业主提起诉讼,符合立法目的,更有利于节约诉讼成本和社会资源。


审判实践中,对于业主委员会是否具有民事责任能力尚有争议。原告资格与被告资格本是一体两面的问题,两者共同构成当事人完整的诉讼权利能力,只明确其一面,在法律逻辑上无法得到合理的解释根据。[8]业主委员会从事活动而获益的业主,只享受利益而不承担责任,因该活动而受到不利益的一方却无法获得法律救济,有违公平原则。但是,业主委员会并无独立的财产,不能承担民事责任,因此,作为业主的代表机构,业主委员会所实施的民事活动的法律后果由全体业主承担最终责任。但涉及到实体权利的处分以及诉讼权利的行使的问题,业主委员会应当取得业主大会通过章程或者业主大会决议的方式给予的授权。


四、物业服务费用标准的认定


物业服务费用是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。[9]物业服务企业可以向业主收取与物业服务内容和质量相匹配的物业服务费用。


在物业服务企业与业主委员会、业主或者建设单位之间未签订合同或者双方存在事实物业服务合同关系的情况下,如果双方不能就物业服务费用达成协议,如何确定物业服务费用标准?根据《合同法》的规定,当事人就有关合同价款或者报酬约定不明的,按照订立合同时履行地的市场价格履行。审判实践中,可以通过对物业服务进行评估的方式确定物业费标准。


审判实践中,关于个案中能否启动物业服务费用标准的评估,并将评估报告作为法院审查认定物业服务费用标准的依据,存在不同的认识。有的观点认为:第一,审判实践中往往是物业服务企业与个别业主之间的物业费纠纷,在个案中因当事人提出评估申请法院委托进行的评估,该评估结论只对个案的业主和物业服务企业具有约束力;其他业主未进入诉讼,无法就物业服务费用标准问题陈述意见,故该评估结论对其他业主没有约束力,否则,会剥夺其他业主的程序权利。其他业主可能事实上按照其他物业服务费用标准向物业服务企业交纳了物业服务费用,与个案评估报告确定的物业服务费用标准不同,可能引发同小区出现新的诉讼,社会效果不好。


有不同观点认为:第一,从《北京市物业服务费用评估规范(试行)》内容看,其规范的评估方法符合《合同法》关于市场价格的规定,评估报告可以作为认定市场价格的重要依据,审判实践中可以适用。第二,物业服务具有有公共性,面向的是不特定的多数业主,虽然是在个案中评估物业服务费用标准,但评估的是物业服务企业对全体业主而非诉讼中的个别业主所提供物业服务的情况,故除非其他业主有特殊情况,否则个案评估的物业服务费用标准应当对其他业主也具有约束力。第三,如果存在部分业主已经按照不同的物业服务费用标准向物业服务企业交纳物业服务费用,那这是部分业主与物业服务企业就二者之间私权利的处分,具有相对性,对其他业主没有法律约束力,也不能否定评估报告关于物业服务费用标准的评估结论。


课题组认为,个案中可以依法启动物业服务费用标准的评估程序,至于评估结论能否作为该案或者同小区其他案件中认定物业费标准的依据,应注意审查案件中的证据情况,如果当事人提出反驳证据或者理由的,法院应当按照证据规则予以审查。


五、物业服务合同终止时交接相关问题


(一)物业交接期间物业费用的负担问题


关于物业交接的内容,《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》对物业交接内容、程序做出了具体规定。但对于物业交接期间物业费用的负担问题,《物业管理条例》未作出规定。从地方规范看,《北京市物业管理办法》和《北京市物业项目交接管理办法》对此做出了规定,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。


(二)物业服务企业预收费用的处理


物业服务企业在交接过程中应当结清预收、代收的有关费用。物业服务企业预收费用的处理实质上是合同解除后相关法律后果的处理,业主有权要求物业服务企业返还预交的费用。


六、追索物业费诉讼时效的认定


《北京高院意见》规定,审理追索物业服务费案件,应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛,除物业管理企业明显怠于行使权利的,可认定其在持续主张权利。


审判实践中,对于物业服务企业连续提供物业服务是否应当适用诉讼时效的问题还存有争议:有的观点认为,物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点。物业服务企业提供的物业服务如绿化、保安等具有明显的公共服务的特点,其针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时,物业服务企业仍然需要继续提供物业服务,以保证全体业主的整利益,难以针对个别业主行使一般民事合同的履行抗辩权。业主大量拖欠物业服务费的行为严重影响了物业服务行业的健康有序发展。因此,对于物业服务企业连续提供物业服务的,无需对讼时效期间起算点进行审查、确认,在对证明诉讼时效中断的证据进行审核时,也尽可能从宽掌握。


也有观点认为,物业服务具有特殊性,在适用诉讼时效问题上从宽掌握具有一定的合理性,但同时不能忽视对于物业费诉讼时效期间起算点的审查、确认。“不宜过苛”不意味着不适用诉讼时效,对于物业服务企业未就其持续主张权利进行举证的,应当适用诉讼时效的规定,对物业服务企业主张的已经超过诉讼时效期间的物业费请求不予支持。对于物业服务企业已就其持续主张权利进行举证的,在证据审核上适用不宜过苛、从宽掌握的认定标准。


课题组认为,一般而言,“履行期限”的届满日是起算、确定“诉讼时效期间”的一个不可或缺的时间基点。当合同约定的履行期限届满时,如当事人仍不履行其承诺的义务,则认定权利人“知道或者应当知道”其权利受到侵害,与该“时间点”相衔接而起算的诉讼时效期间,在实务操作中具有客观性、确定性、唯一性和实用性的特点。[10]在合同明确约定了履行期限的情况下,履行期限届满之日业主仍未支付物业费,该日即为物业服务企业知道或者应当知道权利被侵害的时间。在物业费履行期限不明确的情况下,根据《合同法》及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定[11],物业服务企业可以随时要求业主履行物业费支付义务,但应当给业主必要的准备时间。诉讼时效期间从物业服务企业要求业主履行义务的宽限期届满之日起计算,但业主在物业服务企业第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从业主明确表示不履行义务之日起计算。


审判实践中,对于房改房物业费的交费主体、物业撤管期间物业费的交费标准等一些问题还需要进一步探讨,加强类型案件的调查研究,促进裁判尺度的统一。


(课题组成员:王平、何江恒、董红)



[1]北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知(京建发[2010]506号)

[2]见《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款。

[3]《物权法》第八十三条第二款规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

[4]见《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(以下简称《北京高院意见》)的相关规定。

[5]《物权法》第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[6]根据《社会团体登记管理条例》的规定,社会团体是指中国公民自愿组成,为实现会员共同意愿,按照其章程开展活动的非营利性社会组织。成立社会团体,应当经其业务主管单位审查同意,并依照本条例的规定进行登记。社会团体应当具备法人条件。下列团体不属于规定登记的范围:(一)参加中国人民政治协商会议的人民团体;(二)由国务院机构编制管理机关核定,并经国务院批准免于登记的团体;(三)机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立、在本单位内部活动的团体。

[7]常怡主编:《民事诉讼法学》,中国政法大学出版社2002年版,第153页。

[8]刘保玉、孙超:《论业主委员会的法律地位———从实体法与程序法的双重视角》《政治与法律》2009 年第2 期。

[9]《北京市物业服务费用评估规范(试行)》

[10]最高人民法院民事审判第二庭编著:《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第116页。

[11]《合同法》第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。